Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin e.G.m.b.H.

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Die Genossenschaft

Die Genossenschaft Beamten-Wohnungs-Vereins zu Berlin e.G.m.b.H. wurde am 01.09.1900 gegründet. Nach einem Jahr hatte sie bereits 4.000, im Jahre 1906 bereits 10.000 Mitglieder. 10 Jahre nach der Gründung verfügte die Genossenschaft über 2.906 Wohnungen, hatte aber durch den allgemeinen Bauboom in Berlin erstmals Vermietungsschwierigkeiten.

Die rasante Entwicklung der Genossenschaft zeigt sich auch an der schnellen Folge und der hohen Auflage der Schuldverschreibungen, die bereits in den ersten Jahren nach der Gründung der Genossenschaft ausgegeben wurden.

Serie I ?

Serie II Juli 1901 500.000 Mark

Serie III Januar 1903 1.000.000 Mark

Serie IV Juli 1903 500.000 Mark

Serie V Juli 1903 1.000.000 Mark

Die Geschichte der Genossenschaft ist ausführlich in den Festschriften zu den jeweiligen Jubiläen dargestellt. Neben der Festschrift zum 50-jährigen Bestehen ist im September 2000 auch eine Festschrift zum 100 jährigen Bestehen erschienen. Selbstverständlich kann ich mich an dieser Stelle nur auf einen kleinen Ausschnitt der Genossenschaft aus der Gründungzeit beschränken, der Zeit, zu der die Schuldverschreibungen herausgegeben wurden.

Durch die Tatsache, dass die „alten“ Genossenschaften ihren Wohnungsbestand in vielen Jahrzehnten auf einer soliden finanziellen Grundlage geschaffen und erhalten haben und die Gewinnorientierung nicht im Fordergrund der genossenschaftlichen Aktivitäten steht, ist das Wohnen in diesen Genossenschaftswohnungen noch immer verhältnismäßig preiswert; durch den starken Einfluss der Genossen auf die genossenschaftlichen Aktivitäten ist die Identifikation mit dem Wohnumfeld deutlich besser als bei vielen anderen Wohnformen. Der Beamten-Wohnungs-Vereins zu Berlin vermietet heute Wohnungen auch an Mitglieder, die nicht unbedingt Beamte oder sonstige Angehörige des öffentlichen Dienstes sein müssen. Die Genossenschaft hat derzeit (Februar 2007) rund 11.000 Mitglieder und verwaltet knapp 7.400 Mieteinheiten – in erster Linie in der Mitte und den südlichen Bezirken Berlins, aber auch in Niederschönhausen.

Auszug aus der Festschrift zum 50-jährigen Bestehen des Beamten-Wohnungs-Vereins zu Berlin (BWV) in 1950:

„Wohnungsverhältnisse um 1900

Zur Zeit der Gründung unserer Genossenschaft bestand Wohnungsnot! Um die Jahrhundertwende hatte die intensive Entwicklung der Industrie nach dem Kriege von 1870 – 1871 eine starke Zunahme der Bevölkerung zur Folge. Damit ging ein großes Bedürfnis nach gesunden, preiswerten Klein- und Mittelwohnungen Hand in Hand. Die starke Nachfrage nach solchen Wohnungen zeitigte aber eine erhebliche Mietsteigerung. Es wurde für viele Beamte, besonders solche mit Kindern, ein Ding der Unmöglichkeit, preiswerte Wohnungen zu finden. Der Wohnungsgeldzuschuß für mittlere Beamte betrug damals jährlich nur 540 Mark. Deshalb mussten viele dieser Beamten entweder unter Verzicht auf andere Lebensgüter einen großen Gehaltsteil auf die Wohnungsmiete verwenden oder sich mit bescheidenen, ja primitiven Wohnungen begnügen, was sich auf ihr Wohlbefinden und ihre Arbeitskraft und –freude zu ihrem eigenen und zum Nachteil der Allgemeinheit auswirkte.

Noch ein Uebelstand machte sich breit. An Stelle des soliden Hausbesitzes dehnte sich mehr und mehr der sogenannte Renditenhausbesitz aus. Für geringes Eigenkapital erwarb man Miethäuser und sonnenlose, von mehreren Hinterhöfen umschlossene „Mietskasernen“, und durch Steigerung der Mieten sicherte man sich eine unverhältnismäßig hohe Rente.

Gründung

Das ungefähr war die Lage in Berlin, als sich die Beamten entschlossen, zur Selbsthilfe zu greifen und eine Baugenossenschaft zur Erstellung billiger Wohnungen zu gründen. In klarer Erkenntnis dieser Sachlage lud Heinrich Mirbach (Anmerkung: Herr Mirbach hat die Schuldverschreibungen als Vorstand unterschrieben) zum 20. Juni 1900 52 Beamte zu einer Besprechung über die ungünstigen Wohnungsverhältnisse und ihre Abhilfe in das Logenrestaurant in Steglitz ein. Diese 52 Beamten betrauten sechs Herren aus ihrer Mitte mit der Ausarbeitung einer Satzung für einen „Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin e.G.m.b.H.“ nach dem Vorbilde einer in Kassel bestehenden Beamten-Baugenossenschaft. Nachdem diese Kommission in einem an die Berliner Beamtenschaft gerichteten [...] Aufruf die in Frage kommenden Personenkreise für die Gründung der Genossenschaft interessiert hatte, fand am 1. September 1900 die Gründungsversammlung [...] statt. Hier erklärten von den 800 Besuchern sogleich 270 ihren Beitritt. Das Ziel der neuen Genossenschaft war, [...] ihren Mitgliedern zu gesunden, preiswerten und von seiten der Genossenschaft nur schwer kündbaren Wohnungen zu verhelfen. Am 18. September 1900 wurde sie unter der heute noch bestehenden Firma in das Genossenschaftsregister eingetragen. Dank der starken Werbekraft für die genossenschaftlichen Ziele und dank der unermüdlichen Tätigkeit der Mitglieder stieg die Mitgliederzahl sehr rasch an und erreichte schon nach einem Jahr den Stand von 4000.

Finanzierung

Die erste finanzielle Grundlage wurde geschaffen durch die Geschäftsanteile der Mitglieder in Höhe von 300 Mark, die in kleinen Raten eingezahlt werden konnten, so dass auch Beamte der untersten Gehaltsstufen die Möglichkeit hatten, Mitglieder zu werden. Aber diese Mittel reichten selbstverständlich zum Ankauf von Baugrundstücken und zur Errichtung der Wohnhäuser nicht aus. Schon kurz nach der Gründung waren höchste Beamtenkreise auf die rührige junge Genossenschaft aufmerksam geworden und leisteten Unterstützung. So brachte das Preußische Staatsministerium bereits in einem Erlaß vom 5. 2. 1901 – St.M. 57 – zum Ausdruck, dass „es gern bereit sei, den Bestrebungen des Vereins wohlwollende Förderung zu Theil werden zu lassen“, es stellte gleichzeitig „anheim, zuförderst mit bestimmten Anträgen“ auf „Ueberlassung fiskalischer Grundstücke an den Verein unter erleichterten Bedingungen“ und auf „finanzielle Unterstützung aus Staatsmitteln behufs Besserung der Wohnungsverhältnisse der mittleren und unteren Staatsbeamten an das Staatsministerium heranzutreten“. Man glaubte wohl dadurch dem steten Drängen der Beamtenschaft, den Wohngeldzuschuß zu erhöhen, zu entgehen. In der Folgezeit investierten zunächst Preußen und später auch das Reich fortlaufend Gelder in zweistelligen Hypotheken auf Genossenschaftsgrundstücken bis zu 9/10 des Grundstücks- und Gebäudewertes (!!!) mit einem billigen Zinssatz von 3 – 4 % und 1 % Amortisation, während auf dem privaten Geldmarkt für zweite Hypotheken 5 – 6 % Zinsen zu zahlen waren. Als Gegenleistung verlangten Reich und Staat die Aufnahme statuarischer Bestimmungen, darauf zielend, den gemeinnützigen Charakter der Genossenschaft dauernd und die Niederhaltung kapitalistischer Bestrebungen auch dann zu sichern, wenn die Genossenschaft im Laufe der Jahre wirtschaftlich erstarkt sei und der Staatshilfe nicht mehr bedürfe. Immer wieder nahmen Reichs- und Staatsminister lebhaften und tätigen Anteil an unserer Genossenschaft und begünstigten sie nicht nur durch Bereitstellung von Hypothekengeldern, sondern auch dadurch, daß sie als Mitglieder beitraten.

Zur weiteren Geldbeschaffung wurden verzinsliche und auslosbare Schuldverschreibungen ausgegeben, und schließlich flossen der jungen Genossenschaft auch Hypothekengelder aus privaten Mitteln zu. Später erfolgte dann die Gründung einer eigenen Sparkasse.

Beginn der Bautätigkeit

Mit diesen Mitteln ausgestattet, konnten wir [...] schon ein halbes Jahr nach der Gründung mit dem Bau von Wohnhäusern beginnen. Am 11. Februar 1901 legten wir den Grundstein unseres ersten Wohnhauses in Steglitz [...] an der Ecke Belfort, jetzt Klingsor- und Lutherstraße; in demselben Jahre begann auch der Bau der Hausgruppe [...] in der Greifenhagener Straße und weiterer Wohnungen in Steglitz. [...]

Das erste Bauvorhaben in Steglitz [...] führte die Genossenschaft in den Jahren 1901 – 1904 in vier Bauabschnitten durch. Die drei Höfe blieben an der Nordseite offen, die Hoffronten wurden wie Straßenfronten gestaltet. Die Formgebung mit den auffallend hohen Dächern [...] entsprach den Grundsätzen für den Stilbau. So wurde diese Bebauung in einem für jene Zeit fortschrittlichen Geist ausgeführt.“

Zu den ersten Jahren der Genossenschaft wird in dem Buch „Geschichte der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in Berlin“ ausgeführt:

„Die Ausstattung der Wohnungen des „Beamten-Wohnungs-Vereins“ waren besonders gut und fortschrittlich: 1908 hatten alle 2708 Wohnungen Badezimmer, davon 2500 auch Balkone. Die enorme Bautätigkeit des „Beamten-Wohnungs-Vereins“ in den ersten Jahren erfuhr allerdings im Jahre 1910 eine Stockung. Mit dem allgemeinen Überangebot an Wohnungen sank auch die Zahl der Mitglieder, die eine Genossenschaftswohnung suchten. Dieser Lage begegnete der Verein mit einer noch besseren Ausstattung der Wohnungen. Er ging schließlich auch zur Vermietung von Wohnungen an Nichtmitglieder über. Trotz starker Einschränkung der Bautätigkeit mussten teilweise Wohnungen, um sie nicht freistehen zu lassen, mit Mietnachlässen vermietet werden.“(Anmerkung: Damals gab es in Berlin bereits einen Wohnungsleerstand von rd. 25.000 Wohnungen, das entsprach einer Leerstandsquote von 8 %)

Literatur- und Quellennachweis:

Peus, Dr. Busso (Hrsg.)

Der Reichsbankschatz, Auktionskataloge Nr. 1 bis 5 aus 2003, 2004/2005, 2006, 2008

Schmidt, Dipl.-Kfm. Dr. jur. Kurt

Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin e.G.m.b.H. 1900-1950,

Festschrift zum 50-jährigen Bestehen am 18.09.1950

Verband Berliner Wohnungsbaugenossenschaften und –gesellschaften (Hrsg.) am 28.11.1957

Geschichte der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in Berlin

Paul Mebes und Paul Emmerich, Meister der gemäßigten Moderne

Festschrift des Beamten - Wohnungs-Vereins zu Berlin eG

1900-1950 sowie 1950-2000 und zum 100-jährigen Bestehen im Jahr 2000

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